Сменить управляющую компанию стало сложнее
Для того, чтобы жители многоквартирных домов могли сменить управляющую компанию необходимо будет собрать не менее 50% плюс один голос общего числа собственников.
Собрание считается легитимным, если на него пришла минимум половина владельцев недвижимости.
Смена УК ранее требовала, чтобы на общедомовом собрании присутствовал кворум - половина собственников. Решение о смене принималось большинством голосом, то есть было достаточно, чтобы за новую УК проголосовали 25% всех собственников плюс один. Исходя из изменений законодательства, теперь для этого нужно больше 50%. Таким образом, смена УК сравнялась по доле необходимых голосов с созданием общедомового собрания. Принимать участие могут не только собственники квартир, но и владельцы нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей.
В ситуации при которой собственники помещений не выбрали способ управления этим домом, или если принятое решение не было реализовано, или не состоялся конкурс по отбору УК, тогда орган местного самоуправления самостоятельно определяет управдома сроком на один год. По истечении данного срока процедура повторяется.
Для смены управдома у собственников есть несколько законных оснований:
- Согласно ст. 162 ЖК РФ, жильцы вправе расторгнуть договор с управляющей компанией по истечении каждого последующего года со дня его заключения. Подобный способ применим для компаний, которые были выбраны местной администрацией на открытом конкурсе (например, когда жильцы не смогли определить кандидатуру самостоятельно). Для такого решения тоже нужно провести собрание собственников.
- Когда жильцы самостоятельно выбирали и заключали договор с управляющей компанией и теперь она их не устраивает. В данном случае вопрос расторжения как раз связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей.
Решение о смене УК должно быть сообщено всем жильцам дома (в течение 10 дней), а также самой управляющей компании. Для этого решение должно быть опубликовано в публичном месте.
Что касается УК, а также органа государственного жилищного надзора, им отправляется отдельное письменное уведомление в течение пяти дней.
Нововведения усложнят жизнь недобросовестным УК, которые захватывают управление многоквартирными домами, подделывая протоколы общего собрания собственников.
Оградить жителей от обмана, по мнению специалистов Центра защиты граждан, могли бы следующие меры:
– ввести для выбора УК единый день голосования. Это может быть ежегодное общее собрание собственников;
Данная мера позволит недопустить неконтролируемую смену УК. Жители смогут тщательно подготовиться к собранию. А все организации, которые претендуют на МКД, дадут свои предложения.
– обязать ГЖИ проводить внеплановые проверки УК, если в течение трех месяцев поступает два и более протокола общего собрания собственников одного и того же МКД;
– разработать механизм, который позволит ГЖИ по жалобе собственников, отклонить фальсифицированный протокол о выборе УК.
Изменения вступили в силу 1 сентября 2022 года.